Mercado Imobiliário Nacional: a lei dos solos
A recente introdução da chamada “Lei dos Solos” está a gerar discussões acesas sobre o impacto que poderá ter na resolução da crise da habitação em Portugal. O Decreto-Lei n.º 117/2024, de 30 de Dezembro, estabelece um novo regime para a reclassificação de terrenos rústicos em urbanos, simplificando o processo e permitindo a transformação de terrenos não edificados em áreas urbanizáveis, desde que cumpram um conjunto de requisitos.
Esta medida surge num momento crítico, em que o país enfrenta uma grande pressão por mais espaços habitacionais, particularmente em zonas de elevada procura. No entanto, embora a medida possa proporcionar uma resposta rápida à necessidade de novas habitações, levanta também questões importantes sobre o seu impacto ambiental, social e económico.
Neste artigo, analisamos o potencial desta nova legislação, as suas implicações para a gestão do território e os possíveis efeitos a longo prazo na sustentabilidade e qualidade de vida das populações.
O que prevê o novo Decreto-Lei?
O novo diploma introduz uma importante possibilidade para o ordenamento do território: a reclassificação de terrenos rústicos como urbanos. No entanto, para que essa transformação ocorra, há uma condição fundamental: pelo menos 70% da área total de construção acima do solo (ou seja, 700 metros quadrados por cada 1.000 metros quadrados) deverá ser destinada a habitação pública ou a habitação com “valor moderado”.
O conceito de “valor moderado” procura tornar a habitação mais acessível. O preço por metro quadrado de construção não poderá ser superior à mediana do preço de venda nacional ou, se for superior, deverá ficar limitado a 125% da mediana do preço praticado no concelho onde se localiza o terreno.
Ou seja, a medida pretende garantir que a requalificação de terrenos rústicos seja focada essencialmente em soluções habitacionais acessíveis. No entanto, a sua eficácia dependerá da realidade do mercado imobiliário em cada região, uma vez que os preços médios variam significativamente entre diferentes zonas do país. Assim, em áreas metropolitanas com preços elevados, o impacto na redução dos valores poderá ser limitado, enquanto em regiões de menor procura poderá ter um efeito mais significativo.
A decisão de reclassificar um terreno caberá à Assembleia Municipal, com base numa proposta da Câmara Municipal local. O decreto simplifica este processo ao dispensar a necessidade de aprovação por entidades superiores, como a Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional (CCDR). Embora esta mudança torne a conversão de terrenos mais rápida e menos burocrática, levanta também preocupações quanto à transparência e à possível influência de interesses privados nas decisões municipais. A flexibilização pode facilitar o desenvolvimento habitacional, mas exige um acompanhamento rigoroso para evitar usos indevidos e especulação imobiliária.
Entrada em vigor
O diploma entrará em vigor 30 dias após a sua publicação, ou seja, a partir de 30 de Janeiro de 2025.
Revista Repórter X Editora Schweiz Oficial
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